2026成都买房,首套房 vs 二套房,政策差异全梳理(限购|首付比例|利率|税费,一文全解)

准备在成都买房的你，是不是也纠结：自己的情况在成都算首套还是二套？两者在限购、首付、利率上差多少？

别担心！今天我们就用通俗的语言，把成都首套房和二套房的核心政策差异讲透，涵盖你最关心的4大维度，帮你提前算清成本、避开政策坑。

先明确核心前提：首套/二套的认定

成都首套/二套的认定，均以家庭为单位（含借款人、配偶及未成年子女），关键优化点在于——只核查拟购住房所在区（市）县的住房情况，而非全市范围查房。简单说，只要你想买房的那个区县名下无房，就可认定为首套；有房或正在挂牌出售的，套数相应核减。购房前建议先查拟购区域房产登记和个人征信确认。

一、限购政策：全域已放开，重点关注限售调整

成都已全面取消住房限购，首套和二套的准入门槛大幅降低，核心差异集中在限售政策上：

✅ 首套房：无购房套数限制，只要拟购区域无房即可购买，无需户籍或社保门槛，轻松上车。

✅ 二套房：同样不限购，但需关注限售规则——2024年10月14日（含）前购买的商品住房，取得不动产权证后即可上市交易；2024年10月14日（含）前取得不动产权证的二手住房，2026年1月1日起取消转让限制。仅热点楼盘、人才房等特殊房源仍按原政策限售。

💡 提醒：买二套前建议确认房源是否属于特殊限售类型，避免后期交易受限。

二、首付比例：商贷有差异，公积金二套降至20%

首付直接影响购房初期资金压力，成都当前商贷和公积金贷款执行差异化标准，2025年新政后公积金二套首付大幅下调：

✅ 首套房：商贷最低首付比例15%-20%（核心区多执行20%）；公积金贷款最低首付20%，当前5年以上利率仅2.6%。比如100万的房子，商贷首付15万就能上车，公积金首付20万即可。

✅ 二套房：商贷最低首付15%-30%（核心区普遍上浮至30%）；公积金贷款最低首付已从30%降至20%，利率为3.075%。拥有2套及以上住房且贷款已结清的，银行可自行确定首付比例。

📌 实例：成都锦江区100万二套房，商贷首付30万（30%），公积金首付仅20万；而三圈层同价位二套房，商贷首付15万即可，核心区与远郊区差异明显。

三、房贷利率：公积金商贷双轨制，差异清晰

利率是长期购房成本的关键，成都当前实行公积金与商贷双轨制，首二套利率差异明确，2025年公积金利率已下调：

✅ 首套房：公积金5年以上利率2.6%（固定利率）；商贷最低3.1%起（LPR减点，与个人资质挂钩），优质客户可享更低利率。

✅ 二套房：公积金5年以上利率3.075%；商贷利率比首套高0.3%-0.5%，普遍在3.4%-3.6%之间。2025年5月8日前发放的公积金贷款，2026年1月1日起自动执行新利率，无需申请。

📌 成本对比：贷款200万、30年等额本息，首套公积金月供约7960元，总利息76.6万元；二套公积金月供8292元，总利息98.5万元；若选商贷（首套3.1%、二套3.5%），二套每月多还425元，总利息多15.3万元。

四、税费差异：契税新政红利大，二套仍比首套高

税费中最核心的差异是契税，成都执行2024年全国住房交易契税新政，首二套优惠力度不同，其他税费（增值税、个税）规则一致：

📌 实例：200万的100㎡房子，首套和二套契税均为2万（200万×1%）；若为200万的150㎡房子，首套契税3万（200万×1.5%），二套契税4万（200万×2%），差出1万，相当于1年物业费+家电添置费用。

总结：成都首套vs二套核心差异速记（收藏备用）

1. 资格：首套按区县认定，无门槛；二套不限购，关注特殊房源限售；

2. 首付：商贷首套15%-20%、二套15%-30%；公积金首二套均20%；

3. 利率：公积金首套2.6%、二套3.075%；商贷二套比首套高0.3%-0.5%；

4. 税费：140㎡以上契税有差异，二套比首套高0.5个百分点。

💡 最后提醒：购房前先查3件事——个人征信（确认贷款记录）、拟购区域房产登记（确认住房套数）、成都最新限售政策（特殊房源要求）。

如果还是分不清自己的认定类型，可留言你的情况（拟购区域、有无房、有无贷），帮你精准判断！